第二期 民法典物權(quán)編（上）

目? 錄

第二十一章? 住有所居保特困? 物權(quán)限制守平衡

第二十二章? 預告登記防風險? 三月失效須謹記

第二十三章? 業(yè)主表決事項明? 小區(qū)和諧少紛爭

第二十四章? 添附歸屬多因果? 意思自治勵善行

第二十五章? 農(nóng)地流轉(zhuǎn)保安全? 多渠鼓勵享物權(quán)

第二十六章? 住宅用地自續(xù)期? 費用減免依法理

第二十七章? 動產(chǎn)抵押設(shè)權(quán)限? 保障經(jīng)營利效益

第二十八章? ?抵押財產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓? 鼓勵交易保債權(quán)

第二十九章? ?動產(chǎn)擔保清償序? 登記交付時間定

第三十章? ? ?動產(chǎn)抵押雖優(yōu)先? 留置例外要注意

第二十一章? 住有所居保特困? 物權(quán)限制守平衡

【疑難困惑】梁三婆擁有A住房，晚年一直由保姆張梅陪護，彼此親密無間。梁三婆看到張梅60多歲，孤身一人，擔心自己過世后，張梅無房居住。梁三婆自書遺囑：我死后，女兒繼承A住房；張梅有生之年對該住房享有永久居住權(quán)。梁三婆過世后，女兒對外出讓該住房，要求張梅搬走。張梅好在梁三婆生前給了她居住權(quán)遺囑，否則，真不知咋辦？

【民法典據(jù)】第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。第三百七十一條　以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

【律師釋法】居住權(quán)是一種用益物權(quán)，是對特殊困難群體“住有所居”在法律上的特別保障，可以對抗新的所有權(quán)人、抵押權(quán)人、繼承人……；但是，居住權(quán)人不能將其出租、出讓、繼承，這有利于實現(xiàn)物權(quán)的平衡性。

第二十二章? 預告登記防風險? 三月失效須謹記

【疑難困惑】付阿姨購買一小區(qū)住宅現(xiàn)房，但未能即時辦理商品房預告登記。開發(fā)商見房價大漲，出于利益驅(qū)動，“一房二賣”出售給張三豐，即時辦理了預告登記和不動產(chǎn)登記。付阿姨遭遇權(quán)利損害，該怎么辦呢？

【民法典據(jù)】第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

【律師釋法】房屋買賣協(xié)議不能產(chǎn)生物權(quán)效力，其物權(quán)存在許多不確定性；為防止“一房二賣”等道德風險，買受人在房屋買賣過程須即時辦理預告登記，即時獲得不動產(chǎn)權(quán)證。

第二十三章? 業(yè)主表決事項明? 小區(qū)和諧少紛爭

【疑難困惑】興旺物業(yè)公司擅自出租小區(qū)外墻、電梯廣告位，收取租金據(jù)為己有；據(jù)此，業(yè)主高文起訴至法院。法院審理認為：小區(qū)共有部分招租應提交業(yè)主大會共同決定，收益應納入小區(qū)公共財務收支；判決物業(yè)公司依法糾正。

【民法典據(jù)】第二百七十八條下列事項由業(yè)主共同決定：（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動。

【律師釋法】新增“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”為須由業(yè)主表決的重大事項；這有利于小區(qū)業(yè)主行使自治權(quán)，維護小區(qū)業(yè)主整體利益。

第二十四章? 添附歸屬多因果? 意思自治勵善行

【疑難困惑】張華代管劉榮住房期間，擅自投資8萬元將劉榮住房修繕一新，加蓋兩間廂房。劉榮退休返回原籍，讓張華騰還房屋。張華要求劉榮支付他8萬元投資，劉榮斷然拒絕。二人糾紛咋解決呢？

【民法典據(jù)】第三百二十二條因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。

【律師釋法】張華代管期間，擅自投資8萬元將劉榮住房修繕一新，加蓋兩間廂房，違背劉榮真實意愿；張華應當承擔不利后果。但張華投資修繕是善意的有價值的，恢復原狀不利于社會財富保護和價值利用，劉榮可給予適當補償，獲得修繕添附。

第二十五章? 農(nóng)地流轉(zhuǎn)保安全? 多渠鼓勵享物權(quán)

【疑難困惑】咱們應該怎樣處理好、保護好農(nóng)村集體土地涉及的土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)三個權(quán)利關(guān)系呢？

【民法典據(jù)】第三百三十九條 土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。第三百四十一條流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立。當事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

【律師釋法】頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的前提條件是承包方與發(fā)包方簽訂農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同以取得土地承包經(jīng)營權(quán)，然后進行層報審批合格后，方可登記發(fā)放農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)需查明轉(zhuǎn)讓方是否取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，這可增加土地流轉(zhuǎn)交易的安全性。

第二十六章? 住宅用地自續(xù)期? 費用減免依法理

【疑難困惑】竹林村的張花小夫妻擁有一處舊住房，但該宅基地期限僅剩20余年啦；該宅基地期滿后續(xù)期，是否要繳納費用呢？

【民法典據(jù)】第三百五十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

【律師釋法】物權(quán)法規(guī)定宅基地期限屆滿的，自動續(xù)期。民法典在保障民眾居住權(quán)免費續(xù)期外，又為炒房者繳費續(xù)期提供了法律細則空間。

第二十七章? 動產(chǎn)抵押設(shè)權(quán)限? 保障經(jīng)營利效益

【疑難困惑】白程等村民通過企業(yè)恢復生產(chǎn)經(jīng)營，實現(xiàn)企業(yè)欠付林木貨款收回；但又擔心困難企業(yè)恢復生產(chǎn)經(jīng)營收益被其他債權(quán)人主張債權(quán)，咋辦呢？

【民法典據(jù)】第四百零四條以動產(chǎn)抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。

【律師釋法】白程等村民為了實現(xiàn)企業(yè)欠付林木貨款收回；可將村民林木貨物動產(chǎn)設(shè)定為企業(yè)動產(chǎn)浮動抵押債權(quán)。

第二十八章 抵押財產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓? 鼓勵交易保債權(quán)

【疑難困惑】白甲將其住房與銀行簽訂《抵押借款合同》，辦理了抵押登記。抵押貸款期間，白甲將該住房出讓給李奎，白甲未征得銀行同意，白甲未將抵押貸款告知李奎。面對雙重法律關(guān)系，該咋辦呢？

【民法典據(jù)】第四百零六條抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

【律師釋法】該案例既鼓勵交易，又保護擔保物權(quán)。李奎可以要求辦理該房過戶登記；但是，李奎通過轉(zhuǎn)移登記而取得的該房所有權(quán)是有權(quán)利瑕疵的，即該房上設(shè)置的抵押權(quán)依然存在，不會因為該房所有權(quán)轉(zhuǎn)移了而消失，銀行作為抵押權(quán)人仍可主張該房優(yōu)先受償實現(xiàn)債務。

第二十九章 動產(chǎn)擔保清償序? 登記交付時間定

【疑難困惑】不同的債權(quán)人對債務人所有的同一動產(chǎn)，即辦理動產(chǎn)抵押登記，又交付質(zhì)押并存時，債權(quán)清償順序怎么定？

【民法典據(jù)】第四百一十五條 同一財產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的，拍賣、變賣該財產(chǎn)所得的價款按照登記、交付的時間先后確定清償順序。

【律師釋法】有證據(jù)證明債權(quán)擔保登記或交付時間先后的，其債權(quán)清償按時間先后清償；沒有證據(jù)證明的或同時辦理的，可按債權(quán)比例清償。

第三十章? 動產(chǎn)抵押雖優(yōu)先? 留置例外要注意

【疑難困惑】詹慶向阿根購買并接收了一套紅木家具，詹慶欠付阿根20萬元貨款；阿根為了貨款回收安全，即時與詹慶辦理了該套紅木家具動產(chǎn)抵押登記。詹慶鑒于該套紅木家具運輸中有破損變形，便將其交付劉芳修復，維修價款確定為15萬元；詹慶未能清償劉芳15萬元維修價款，劉芳留置該套紅木家具。咋辦呢？

【民法典據(jù)】第四百一十六條動產(chǎn)抵押擔保的主債權(quán)是抵押物的價款，標的物交付后十日內(nèi)辦理抵押登記的，該抵押權(quán)人優(yōu)先于抵押物買受人的其他擔保物權(quán)人受償，但是留置權(quán)人除外。

【律師釋法】劉芳維修價款應當獲得優(yōu)先清償，劉芳留置權(quán)優(yōu)先于阿根的抵押權(quán)。

編輯：熊丹