本報(bào)記者 郝亞娟 張榮旺 上海、北京報(bào)道

即將進(jìn)入2025年，這意味著部分存量公積金貸款利率將迎來(lái)調(diào)整。

這一背景是今年5月，中國(guó)人民銀行發(fā)布通知，將5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率從原本的3.1%下調(diào)至2.85%。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，今年以來(lái)，商業(yè)銀行房貸利率下降較快，一度出現(xiàn)公積金貸款利率和商貸利率倒掛的情況。業(yè)內(nèi)人士建議，公積金貸款利率應(yīng)盡快進(jìn)行調(diào)整，更好地發(fā)揮公積金貸款的普惠性。上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員任濤指出，個(gè)人住房公積金貸款利率至少還應(yīng)再下調(diào)80BP。

房貸利率與公積金貸款利率利差縮小

今年5月，中國(guó)人民銀行發(fā)布通知，自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。根據(jù)通知，2024年5月18日前已發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，自2025年1月1日起執(zhí)行新利率。

按照現(xiàn)有的政策，以首套房為例，2024年5月18日前已發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率為3.1%，將自2025年1月1日起執(zhí)行新利率2.85%。

從個(gè)人住房商業(yè)貸款利率來(lái)看，LPR下調(diào)疊加銀行下調(diào)房貸利率加點(diǎn)幅度，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下降明顯。部分城市出現(xiàn)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率與公積金貸款利率倒掛的情況。

招聯(lián)首席研究員董希淼指出，在廣州、東莞等城市，部分銀行對(duì)首套房貸利率定價(jià)為同期限LPR減100個(gè)基點(diǎn)。但10月21日之后，5年期以上LPR降至3.6%。原來(lái)已經(jīng)簽定合同的貸款，銀行信守承諾，實(shí)際執(zhí)行利率為2.6%，低于公積金貸款利率。這主要是由于相關(guān)部門考慮不周，政策調(diào)整用力過(guò)猛。過(guò)低利率不符合市場(chǎng)規(guī)律，也不利于維護(hù)正常的金融市場(chǎng)秩序。

董希淼進(jìn)一步表示，浮動(dòng)利率的房貸，其利率是在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)而來(lái)。對(duì)于新增房貸而言，LPR下降不意味著房貸利率同幅度下降，加點(diǎn)部分銀行可以適時(shí)適度調(diào)整。部分地區(qū)對(duì)于因LPR過(guò)快下降而導(dǎo)致的超低房貸利率，進(jìn)行適度調(diào)整，是正常的市場(chǎng)行為，有助于維護(hù)房貸市場(chǎng)商業(yè)可持續(xù)性。調(diào)整后的房貸利率，與公積金貸款利率保持適度的利差，也仍然處于歷史低位。

“隨著市場(chǎng)形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，商貸利率進(jìn)一步下調(diào)的可能性減小。甚至部分地區(qū)已主動(dòng)將商貸利率適度上調(diào)，以緩解商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率倒掛的問(wèn)題。總體來(lái)看，這種現(xiàn)象較此前已有所緩解?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

公積金貸款利率還會(huì)下降嗎？

在董希淼看來(lái)，公積金貸款具有較強(qiáng)的政策性，在商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率大幅度下降的情況下，公積金貸款利率應(yīng)盡快進(jìn)行調(diào)整，保持與商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的適當(dāng)利差，更好地發(fā)揮公積金貸款的普惠性。

任濤認(rèn)為，部分地區(qū)選擇上調(diào)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率、而非下調(diào)住房公積金貸款利率的做法實(shí)際上是本末倒置。當(dāng)利率降至下限附近時(shí)，應(yīng)該選擇降低下限，而非保持下限不變。實(shí)際上，為降低購(gòu)房者的成本，且考慮到息差因素，完全可以通過(guò)下調(diào)住房公積金貸款利率的方式實(shí)現(xiàn)，因?yàn)檫@對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)并無(wú)實(shí)質(zhì)性影響。

“相較于5年期LPR的下調(diào)，住房公積金貸款利率的下調(diào)已經(jīng)明顯偏慢，需要補(bǔ)降。例如，自2019年8月LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革以來(lái)，5年期LPR累計(jì)下調(diào)10次、累計(jì)下調(diào)幅度達(dá)125BP，而5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率同期僅下調(diào)2次、累計(jì)下調(diào)幅度僅44BP。從這個(gè)角度來(lái)看，個(gè)人住房公積金貸款利率至少還應(yīng)再下調(diào)80BP?！比螡f(shuō)。

任濤補(bǔ)充道，當(dāng)前地產(chǎn)金融政策、地產(chǎn)稅收政策基本均已出爐，但市場(chǎng)反應(yīng)并不積極，活躍度雖有提升但持續(xù)性仍有待觀察，亟須更大力度的政策來(lái)挽救困局，在相關(guān)政策仍處于醞釀階段的背景下，通過(guò)大幅下調(diào)住房公積金貸款能夠在一定程度上彌補(bǔ)接下來(lái)的政策真空期。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)分析，雖然下調(diào)利率有助于普通民眾購(gòu)房，但需要客觀看到，目前公積金貸款的額度和使用限制正在放松。然而，在公積金貸款利率方面，目前尚無(wú)明顯跡象表明會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，個(gè)人住房公積金貸款利率進(jìn)一步下調(diào)的可能性不大。以廣州為例，其政策更多體現(xiàn)在提高貸款額度上，即借款人可貸的額度在增加。但從未提及利率下調(diào)的可能性。因此，提高貸款額度本身可以讓更多人享受公積金的優(yōu)惠利率，但短期內(nèi)利率進(jìn)一步下調(diào)的可能性不大。目前的銀行金融政策整體較為寬松，主要是以現(xiàn)有政策為主進(jìn)行消化。

編輯：李鈺華

責(zé)任編輯：余鳳

編審：吳山冠